Il mercato degli affitti brevi a Milano
Milano è il secondo mercato italiano per locazioni brevi dopo Roma, ma con una caratteristica che lo distingue: la domanda non è solo turistica. Fiere, congressi, università e lavoro temporaneo generano prenotazioni tutto l’anno, con picchi durante Salone del Mobile, Fashion Week ed EICMA, quando i prezzi a notte possono raddoppiare.
Secondo la rilevazione AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) ripresa da Il Giorno, gli alloggi offerti su Airbnb e Booking in città sono circa 18.250, pari al 2% del patrimonio immobiliare, e un quarto si concentra in cinque quartieri centrali e turistici. I movimenti per il diritto alla casa stimano cifre più alte, tra 20 e 25 mila annunci. In entrambi i casi la concorrenza tra annunci è alta: la differenza tra un immobile che lavora bene e uno che resta vuoto la fa quasi sempre la gestione.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
Key box vietate su strada. Dal gennaio 2026 il regolamento di Polizia Urbana vieta le cassette portachiavi su suolo pubblico e sugli elementi privati rivolti verso la strada (cancelli, grate, pali), con sanzioni da 100 a 400 euro. Il self check-in non è vietato, ma va organizzato diversamente: serrature smart, consegna in portineria, o un gestore che accoglie di persona.
Identificazione degli ospiti. Il Consiglio di Stato ha stabilito che l’identità degli ospiti va verificata di persona o con strumenti elettronici che la accertino davvero (videocitofono, videochiamata), e i dati vanno trasmessi alla Questura entro 24 ore dall’arrivo. È uno dei motivi per cui molti proprietari a Milano scelgono un property manager: la gestione degli arrivi è diventata un lavoro.
CIN e fiscalità. Ogni alloggio deve avere il Codice Identificativo Nazionale esposto negli annunci. La cedolare secca è al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo; dal quinto l’attività è imprenditoriale. L’imposta di soggiorno milanese va riscossa e riversata al Comune. Per i dettagli sul tuo caso, il riferimento è un commercialista.
Come scegliere un property manager a Milano
Le domande che vale la pena fare prima di firmare un mandato:
- Quanti immobili gestite e in quali zone? Un gestore radicato nel tuo quartiere conosce stagionalità, eventi e prezzi di mercato. Diffida di chi “gestisce ovunque” senza una base operativa in città.
- Cosa include la commissione? Il 10-25% può coprire solo annunci e prezzi, oppure anche check-in, pulizie, biancheria e manutenzione. Due offerte con la stessa percentuale possono costare molto diversamente.
- Come gestite il check-in dopo il divieto delle key box? La risposta ti dice se il gestore è aggiornato sulle regole milanesi.
- Chi risponde agli ospiti, e quando? Le richieste arrivano a ogni ora e in più lingue. Chiedi se c’è assistenza notturna e come vengono gestite le emergenze.
- Posso vedere i dati di un immobile simile al mio? Occupazione, prezzo medio a notte e ricavo netto reale valgono più di qualsiasi stima promessa.
- Il contratto ha vincoli di durata o penali? I mandati migliori sono recedibili con un preavviso ragionevole.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Milano. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.