Affitti brevi: gli albergatori chiedono di verificare gli annunci

Il dibattito sugli affitti brevi cambia ancora una volta campo: non più soltanto Comuni, Regioni e governo, ma adesso anche il mondo alberghiero entra con una richiesta precisa e impegnativa rivolta alle piattaforme. A formulare la posizione è Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, che in una lunga intervista chiede a Booking, Airbnb e agli altri portali di intermediazione di assumersi una responsabilità diretta sui controlli, verificando la conformità degli annunci e bloccando preventivamente quelli irregolari.

Per chi gestisce una casa vacanza, un bed and breakfast o un portafoglio di appartamenti in locazione turistica, la novità non è da sottovalutare: è la prima volta che l’associazione degli albergatori mette al centro, con altrettanta forza, il ruolo delle piattaforme digitali, chiedendo che l’intermediazione non resti disgiunta dalla verifica della legalità dell’offerta. È una linea destinata a influenzare il confronto dei prossimi mesi, mentre le città italiane sperimentano risposte diverse e Bruxelles apre alla possibilità di misure proporzionate nelle aree a maggiore pressione abitativa.

Il confine tra attività occasionale e impresa ricettiva

Il punto di partenza della posizione di Fabri è una domanda che attraversa da tempo l’intero comparto: quando una locazione privata smette di essere un’attività occasionale e diventa, nei fatti, un’impresa ricettiva? La risposta della presidente di Confindustria Alberghi non lascia spazio a semplificazioni. «Non si può trattare allo stesso modo chi affitta una stanza e chi gestisce decine di immobili: quando diventa un’attività d’impresa, devono aumentare anche gli obblighi», afferma.

Si tratta di un principio di proporzionalità che, se applicato, ridisegnerebbe la mappa degli adempimenti: obblighi minimi per chi ospita occasionalmente, integrando magari il reddito familiare con una sola stanza, e standard molto più stringenti per chi opera con logiche professionali e industriali. La distinzione non è solo teorica. Chi gestisce decine di immobili con una struttura organizzata, secondo Fabri, dovrebbe avvicinarsi agli standard delle strutture ricettive tradizionali su quattro fronti precisi: sicurezza, trasparenza, tracciabilità e fiscalità.

L’obiettivo dichiarato è evitare che la formula contrattuale della locazione diventi una scorciatoia per eludere gli standard d’impresa. Un tema che tocca da vicino i property manager professionali, chiamati nei prossimi mesi a confrontarsi con una possibile revisione dei propri obblighi, e che oggi rappresenta il vero nodo del confronto tra albergatori e gestori di locazioni turistiche.

Lo stress abitativo: 51 quartieri su 60 oltre la soglia

A rendere il discorso concreto è una simulazione firmata Scenari Immobiliari per Il Sole 24 Ore, che analizza le cinque città in cui si concentra circa l’80% delle locazioni turistiche italiane: Milano, Roma, Firenze, Venezia e Napoli. Nei 60 quartieri esaminati, ben 51 superano la soglia degli otto anni, e circa 31 quella dei dieci. L’indicatore mette in rapporto il prezzo medio di una casa con il reddito disponibile pro capite: superare quota otto significa che, in teoria, servirebbero almeno otto anni di reddito interamente destinato all’acquisto per comprare un’abitazione di valore medio.

I valori più elevati si registrano a Duomo-Signoria a Firenze, con 20 anni, e a Cannaregio a Venezia con 19,5, seguiti da San Carlo-Palazzo Reale a Napoli (14,1), Trastevere a Roma (13,9) e Duomo a Milano (10,3). Allargando lo sguardo ai 474 quartieri considerati dallo studio, la quota sopra la soglia scende a poco più del 43%, con differenze significative tra città: a Firenze e Venezia tutti i quartieri analizzati superano il limite, mentre a Milano sono cinque su dodici, comprese alcune zone periferiche come Bicocca, Santa Giulia e Cascina Merlata.

È importante sottolineare una distinzione che lo stesso dibattito impone: il dato non dimostra che siano gli affitti brevi a determinare questa pressione, ma indica piuttosto quanto sia difficile il rapporto tra prezzi delle case e redditi. Una lettura importante anche rispetto alla proposta europea, che consente misure proporzionate nelle aree sotto pressione senza indicare le locazioni turistiche come causa unica della crisi abitativa.

I numeri di Aigab: il CIN riguarda solo il 2,6% delle case

Sul fronte opposto, l’associazione Aigab offre una lettura che ridimensiona il peso del comparto sullo stock abitativo. Nei 20 capoluoghi analizzati risultano 136.220 Codici Identificativi Nazionali (CIN) su oltre 5,2 milioni di abitazioni, pari al 2,6% complessivo. Un dato che va ulteriormente interpretato: secondo le stime di Aigab su dati Inside Airbnb, nelle cinque città considerate solo una casa su tre con CIN è offerta stabilmente tutto l’anno, mentre circa il 70% risulta utilizzato occasionalmente o non costantemente presente sulle piattaforme.

Aigab contesta inoltre il metodo della simulazione, che utilizza il reddito medio pro capite Irpef mentre il criterio europeo fa riferimento al reddito disponibile, dato non disponibile in Italia con lo stesso dettaglio territoriale. Questa differenza, secondo l’associazione, può determinare una sovrastima dell’indice del 32,6% in media e fino all’80% a Napoli. Un rilievo tecnico che invita a leggere con cautela i numeri sullo stress abitativo, prima di trarne conclusioni definitive sull’incidenza degli affitti brevi.

Il quadro che emerge è meno uniforme di quanto possa suggerire il solo numero dei CIN: non tutti gli alloggi turistici hanno la stessa presenza sul mercato e non tutti gli operatori hanno la stessa dimensione di attività. È esattamente da questa differenza che, secondo Confindustria Alberghi, dovrebbe partire il confronto sulle regole.

Le tre priorità: sicurezza, tracciabilità e fisco

Confindustria Alberghi individua tre priorità concrete per ridurre le attuali differenze tra locazioni turistiche e strutture alberghiere. La prima riguarda la sicurezza e la rispondenza tecnica dell’immobile: le strutture alberghiere sono soggette a stringenti normative sulla prevenzione incendi, sull’accessibilità, sui controlli impiantistici e sulle dotazioni di emergenza, e secondo Fabri è indispensabile che anche le unità abitative destinate alla locazione turistica garantiscano standard minimi equiparabili, a partire dai requisiti di agibilità edilizia e dalle certificazioni di sicurezza.

La seconda priorità è la trasparenza e la tracciabilità operativa e fiscale. L’introduzione del CIN è considerata un passo avanti importante, ma secondo Confindustria Alberghi occorre garantire che ogni immobile immesso sul mercato sia inserito in una banca dati pubblica verificabile in tempo reale, affinché le amministrazioni comunali possano effettuare controlli incrociati immediati sul patrimonio edilizio.

La terza priorità tocca il terreno più delicato: la piena equità nell’applicazione dei tributi e degli oneri locali, a partire da IMU e TARI ma includendo anche l’imposta di soggiorno. «Le abitazioni utilizzate per scopi ricettivi non possono continuare a godere delle agevolazioni o dei regimi propri delle utenze domestiche tradizionali quando di fatto svolgono un’attività ricettiva continua», è la posizione espressa da Fabri, che vede in questo allineamento la strada per eliminare una concorrenza sleale di matrice fiscale a danno della ricettività ufficiale.

Il ruolo delle piattaforme: controlli automatici e responsabilità in solido

Il passaggio più rilevante per chi affitta tramite portali online riguarda il ruolo che Confindustria Alberghi intende assegnare alle piattaforme digitali. «Le piattaforme rappresentano il principale canale di intermediazione e di accesso al mercato; per questa ragione non possono chiamarsi fuori dagli obblighi di controllo e di responsabilizzazione sul territorio», sostiene Fabri.

La richiesta è esplicita: i portali dovrebbero integrare nei propri algoritmi di pubblicazione controlli automatici stringenti, bloccando preventivamente gli annunci privi del Codice Identificativo o difformi dalle norme urbanistiche ed edilizie vigenti a livello locale. Una prospettiva che, se accolta, cambierebbe in modo tangibile il lavoro quotidiano di host e property manager, rendendo il CIN e la conformità urbanistica un requisito di ingresso per la pubblicazione, e non più soltanto un adempimento formale.

A completare il quadro, Confindustria Alberghi chiede la responsabilità in solido delle piattaforme per la riscossione dei tributi locali e la trasparenza sui dati delle transazioni. «È impensabile che i gestori professionali e gli alberghi siano tenuti a rispettare adempimenti complessi, mentre i portali mettono in vetrina e vendono offerta irregolare facendosi scudo della propria natura di meri intermediari tecnologici», è la conclusione della presidente.

Cosa significa per host e property manager

La posizione di Confindustria Alberghi non è ancora una norma, ma è un segnale preciso della direzione in cui si sta muovendo il confronto sul comparto. Per chi gestisce immobili in locazione turistica, il messaggio pratico è duplice. Da un lato, la conformità dell’annuncio e la presenza del CIN stanno diventando il requisito minimo per restare sui canali di distribuzione, e conviene anticipare i tempi piuttosto che subire eventuali blocchi automatici. Dall’altro, la crescente attenzione degli albergatori sulla proporzionalità delle regole prefigura obblighi più stringenti per i gestori professionali, che dovranno prepararsi a standard di sicurezza, tracciabilità e fiscalità più vicini a quelli delle strutture ricettive tradizionali.

In questo scenario, chi affitta occasionalmente una stanza o una seconda casa ha margini di manovra più ampi, ma resta comunque esposto alle richieste di trasparenza sui dati e alla verifica della regolarità degli annunci. Automatizzare la gestione e gli adempimenti diventa il modo più efficace per assorbire un contesto normativo in evoluzione senza rinunciare alla redditività, mentre confrontarsi con un professionista del settore aiuta a valutare per tempo l’impatto di queste richieste sul proprio portafoglio immobiliare, prima che le posizioni di oggi diventino le regole di domani.

Per restare aggiornati su come evolve il quadro, è utile tenere d’occhio la mappa delle restrizioni comunali che raccoglie le misure adottate dalle singole città, da Napoli con il tetto del 30% nel centro storico a Firenze con il contingentamento territoriale, fino a Roma con la nuova sottocategoria urbanistica turistico-ricettiva. Il confronto tra albergatori, piattaforme e gestori è appena iniziato, ma i contorni della discussione sono ormai definiti: proporzionalità delle regole e responsabilità dei portali sono destinati a restare al centro dell’agenda.