Affitti brevi, la Consulta boccia la legge dell'Emilia-Romagna

La legge con cui l’Emilia-Romagna aveva tentato di mettere un freno agli affitti brevi non regge il vaglio della Corte Costituzionale. Con la sentenza n. 164/2026, depositata il 9 ottobre, la Consulta ha accolto il ricorso presentato dal presidente del Consiglio dei ministri contro gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10 del 2025, annullando le due norme chiave di quel testo. Il principio non è in discussione: limitare l’overtourism resta un obiettivo legittimo. A cadere sono le modalità con cui la Regione aveva scelto di perseguirlo, giudicate sproporzionate e discriminatorie tra categorie di operatori.

Cosa prevedevano le norme bocciate

Il cuore della legge regionale era contenuto in due disposizioni. La prima — l’articolo 4 — introduceva nell’ambito della categoria funzionale turistico-ricettiva una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata “locazione breve”, assoggettando a titolo edilizio il passaggio di un’unità immobiliare da una diversa categoria funzionale verso questa nuova destinazione. In pratica, chi avesse voluto mettere un appartamento su Airbnb o su piattaforme analoghe sarebbe stato obbligato a ottenere un permesso urbanistico, come se stesse cambiando la destinazione d’uso dell’immobile da residenziale a turistico-ricettivo.

La seconda norma — l’articolo 5 — prevedeva che i Comuni potessero individuare, nei propri strumenti di pianificazione urbanistica, specifiche aree del territorio nelle quali l’insediamento della destinazione “locazione breve” fosse subordinato all’osservanza di condizioni particolari. In sostanza, la legge creava una nuova categoria urbanistica ad hoc e lasciava alle amministrazioni locali il compito di delimitarne l’applicazione sul campo.

Il test di proporzionalità: scopo legittimo, misure eccessive

Il Governo aveva impugnato entrambe le norme sostenendo che producessero una distorsione della concorrenza a danno dei soli gestori di locazioni brevi, unici destinatari della disciplina restrittiva, rispetto ai gestori di strutture ricettive extra-alberghiere. Il nuovo accatastamento, secondo Palazzo Chigi, avrebbe rappresentato “un impedimento di fatto” per il gestore di locazione breve e una restrizione del mercato.

La Corte Costituzionale ha riconosciuto che il presupposto della censura era corretto e ha sottoposto le norme impugnate a un test di proporzionalità. L’esito è netto: lo scopo perseguito — la limitazione dell’overtourism — è meritevole di protezione, ma la legge dell’Emilia-Romagna era sproporzionata rispetto a quel fine per due ragioni distinte.

Da un lato, l’obbligo introdotto dall’articolo 4 era valido per l’intero territorio regionale, senza alcuna distinzione tra le zone soggette a pressione turistica — i centri storici, le città d’arte, la costa — e le aree dove il fenomeno delle locazioni brevi non si manifesta affatto. Dall’altro, il meccanismo creava una disparità irragionevole tra i gestori di locazioni turistiche, gravati dall’obbligo di passaggio dalla destinazione residenziale a quella turistico-ricettiva, e i gestori di strutture extra-alberghiere, che ne erano invece esenti. Un’asimmetria tanto più evidente, osservano i giudici, perché le strutture extra-alberghiere devono essere gestite in forma imprenditoriale, mentre le locazioni brevi possono essere anche del tutto sporadiche.

Quanto all’articolo 5, la Corte ha rilevato che il vizio accertato per l’articolo 4 si riflette automaticamente su di esso, dal momento che era volto a regolare l’insediamento dell’uso “locazione breve”, cioè della nuova destinazione d’uso introdotta dall’articolo 4 che ora viene meno.

Un precedente che delimita, non che ribalta

La decisione si inserisce in un contesto in cui la Corte Costituzionale sta progressivamente tracciando i confini di ciò che le Regioni possono e non possono fare in materia di locazioni brevi. Solo pochi mesi prima, con la sentenza n. 186/2025, la Consulta aveva dato ragione alla Regione Toscana su un tema analogo, respingendo il ricorso del Governo contro il Testo unico del turismo: un precedente che aveva alimentato l’ottimismo di chi sperava in normative regionali più stringenti per limitare la proliferazione degli affitti turistici nelle città d’arte.

La nuova sentenza non ribalta quel principio, ma lo delimita con precisione. Le Regioni hanno la competenza per intervenire sul fenomeno, ma devono farlo con misure proporzionate, circoscritte geograficamente alle aree effettivamente sotto pressione turistica e non discriminatorie tra i diversi operatori del settore ricettivo. Per l’Emilia-Romagna — e potenzialmente per tutte le Regioni che stessero lavorando a normative simili — la strada resta aperta, ma il percorso si è fatto decisamente più stretto.

La reazione di AIGAB: servono regole nazionali

Immediato il commento dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi. “Le recenti pronunce della Corte Costituzionale mettono un punto fermo fondamentale su un tema che in AIGAB denunciamo da anni: la proliferazione di norme locali e regionali che cercano di limitare le locazioni brevi è dannosa”, ha dichiarato il presidente Marco Celani. “Come già chiarito dalla giurisprudenza costituzionale, la disciplina del governo del territorio non può trasformarsi in uno strumento per restringere arbitrariamente il diritto di proprietà o alterare i bilanciamenti di competenza statale”.

Il proliferare scoordinato di leggi e regolamenti regionali non fa altro che generare un’enorme conflittualità istituzionale. La conseguenza più grave è economica: nell’attesa che la giustizia amministrativa e costituzionale faccia il suo corso, gli investimenti si fermano. Non servono 20 micro-legislazioni regionali in sovrapposizione con lo Stato. Servono regole nazionali chiare, certe e uniformi.

La posizione di Celani ricalca quella già espressa da ANCI, che da tempo chiede una legge nazionale sugli affitti brevi capace di superare la frammentazione territoriale. Il punto sollevato dall’associazione è concreto: finché la validità delle norme regionali e comunali resta sub judice, gli operatori seri congelano i capitali, i proprietari rimangono nell’incertezza e l’intera filiera dell’ospitalità diffusa subisce un freno ingiustificato.

La risposta della Regione: “legge in vigore, salvo due articoli”

Di fronte allo stop, l’Emilia-Romagna ha scelto la linea della continuità. “La legge è in vigore salvo due articoli”, è la sintesi che emerge dalle dichiarazioni della Regione, intenzionata a confermare l’impianto normativo e a riscrivere soltanto le parti censurate dalla Consulta. In altre parole, il contrasto all’overtourism non viene abbandonato: verrà riformulato con misure più mirate, presumibilmente circoscritte alle sole aree a effettiva pressione turistica e costruite in modo da non creare disparità tra locazioni brevi e strutture extra-alberghiere.

Cosa significa per host e property manager

La sentenza 164/2026 ha implicazioni che vanno ben oltre il territorio emiliano-romagnolo. Per chi gestisce appartamenti in locazione turistica, il messaggio è duplice.

Da un lato, il pericolo immediato rappresentato dall’obbligo di cambio di destinazione d’uso è scongiurato: nessun host in Emilia-Romagna dovrà richiedere un titolo edilizio per continuare a operare sulla base della nuova categoria urbanistica “locazione breve”, che è stata annullata. Dall’altro, la sentenza non è una vittoria senza riserve: la Corte ha ribadito che limitare le locazioni brevi per tutelare la residenzialità è legittimo, purché le misure siano proporzionate e mirate. Le Regioni e i Comuni, quindi, non sono stati disarmati — hanno solo ricevuto istruzioni più precise su come costruire le restrizioni.

Per gli operatori professionali, questo rafforza una lezione che emerge da tutte le vicende recenti: la mappa delle restrizioni comunali in Italia continuerà a evolvere, con città come Firenze, Venezia, Napoli e Verona che procedono per via regolamentare e amministrativa, e con le Regioni che torneranno alla carica con strumenti ricalibrati. La compliance diventa quindi un fattore competitivo decisivo: chi opera su più territori deve monitorare costantemente regolamenti comunali, obblighi fiscali, CIN, comunicazioni al SUAP e le possibili nuove limitazioni.

Il quadro appena tracciato dalla Consulta — proporzionalità, delimitazione geografica, parità di trattamento tra operatori — è destinato a diventare il metro con cui verranno giudicate tutte le future normative regionali, dalla Toscana alla Puglia. Per chi gestisce appartamenti per conto di terzi, affidarsi a una gestione professionale degli affitti brevi permette di restare aggiornati su queste evoluzioni e di pianificare con maggiore serenità, evitando sanzioni e interruzioni dell’attività. Le regole cambiano rapidamente e variano da territorio a territorio: contattaci per capire come posizionarti al meglio nel nuovo scenario normativo italiano.