Firenze affitti brevi: il Tar respinge la sospensiva, resta il blocco

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Toscana ha respinto la domanda cautelare presentata contro l’estensione del blocco alle nuove locazioni turistiche brevi approvata dal Consiglio Comunale di Firenze lo scorso 4 giugno. La decisione, depositata a Palazzo Vecchio, lascia in vigore le modifiche al regolamento comunale che avevano esteso i limiti — già attivi nell’area Unesco dal 31 maggio 2025 — anche a una serie di zone della cintura attorno al centro storico. Per gli operatori del settore il messaggio è netto: le nuove restrizioni restano pienamente operative, e il confronto si sposta ora sul merito della controversia.

Cosa ha deciso il Tar della Toscana

Nell’ordinanza, i giudici amministrativi hanno stabilito che i motivi del ricorso presentato da un’associazione e da diversi ricorrenti richiedono di essere adeguatamente approfonditi in sede di trattazione del merito. In pratica, il Tar non ha concesso la sospensione d’urgenza dei provvedimenti impugnati: le disposizioni contestate continuano ad applicarsi per tutto il tempo necessario a esaminare la questione nel giudizio ordinario.

Un passaggio significativo riguarda il presunto danno che i ricorrenti avrebbero subito nell’attesa della decisione definitiva. Secondo il Tar, il pericolo di un pregiudizio immediato è stato prospettato in termini assolutamente generici, senza elementi concreti tali da giustificare un intervento cautelare d’urgenza. In sostanza, chi ha impugnato il regolamento non ha dimostrato in modo sufficiente che il blocco delle nuove autorizzazioni stesse producendo un danno grave e irreparabile nell’immediato.

La reazione dell’amministrazione comunale

Soddisfazione esplicita da parte di Palazzo Vecchio. L’assessore allo sviluppo economico e al turismo Jacopo Vicini ha accolto con favore la decisione, sottolineando che si tratta di misure ritenute particolarmente importanti per il futuro di Firenze, introdotte dopo studi e analisi approfondite. La linea dell’amministrazione, ribadita anche dalla sindaca Sara Funaro, è che si tratta di una misura a tutela della città e della residenzialità, non di una battaglia contro qualcuno.

L’amministrazione richiama un principio ormai consolidato nella giurisprudenza amministrativa: l’interesse generale può legittimamente giustificare limitazioni alle locazioni turistiche brevi quando l’obiettivo è tutelare l’ambiente urbano, il tessuto sociale e il diritto all’abitare. È esattamente su questo terreno che il Comune intende difendere la validità del proprio regolamento nel giudizio di merito.

Cosa prevede l’estensione approvata a giugno

Per comprendere la portata della decisione del Tar è utile ripercorrere cosa ha fatto il Comune. Le integrazioni al Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi, approvate il 4 giugno 2026, hanno esteso il blocco alle nuove autorizzazioni anche alle sottozone A3 e A4 delineate dal Piano Operativo Comunale. Le zone interessate sono Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca.

I numeri danno la misura dell’intervento. Nelle sottozone A3 e A4 le abitazioni presenti sono complessivamente 67.780, mentre nella sottozona A1 — corrispondente all’area Unesco, dove il blocco era già in vigore — sono 35.593. Quanto alle superfici, le nuove limitazioni coprono 11,21 chilometri quadrati, che si sommano ai circa 5,05 chilometri quadrati dell’area Unesco già sottoposta a vincolo. Firenze è stata la prima città italiana a regolamentare il fenomeno degli affitti brevi, e con questa estensione ha ampliato in modo considerevole il perimetro del divieto di nuove aperture.

Il percorso che ha portato alla decisione

L’estensione non è stata un atto improvvisato. La proposta di modifica è stata deliberata dalla Giunta a seguito delle attività di monitoraggio condotte dal dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza di Roma, in collaborazione con l’ufficio Statistica del Comune, sull’impatto del fenomeno nelle diverse aree dei quartieri fiorentini. Le zone di estensione sono state individuate proprio a partire dai risultati scientifici di quella ricerca.

Questo dettaglio è importante perché rafforza la posizione del Comune nel giudizio di merito: l’amministrazione può sostenere che la scelta delle zone non è arbitraria, ma fondata su dati empirici relativi alla pressione turistica e ai suoi effetti sulla disponibilità di alloggi. Un elemento che, nella valutazione del Tar, ha evidentemente pesato nel senso di non sospendere in via d’urgenza l’efficacia delle nuove disposizioni.

Un segnale per le altre città italiane

La pronuncia del Tar della Toscana ha una rilevanza che va oltre il perimetro fiorentino. Firenze è stata la prima città italiana a dotarsi di un regolamento organico sulle locazioni turistiche brevi, e le sue scelte sono osservate con attenzione dalle altre amministrazioni locali. Il fatto che il giudice amministrativo abbia negato la sospensione d’urgenza, pur rinviando la decisione di fondo al merito, viene letto come un indizio del fatto che le misure restrittive fondate su dati e finalità di tutela della residenzialità hanno buone probabilità di resistere al vaglio giurisdizionale.

Per i Comuni che stanno valutando interventi analoghi, il precedente fiorentino fornisce una lezione metodologica precisa: le limitazioni agli affitti brevi hanno maggiori chance di superare il controllo dei giudici quando sono supportate da analisi statistiche, monitoraggi scientifici e una motivazione chiara in termini di interesse generale. La decisione del Tar, in questo senso, premia il lavoro preparatorio condotto dal Comune con il dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza e con l’ufficio Statistica.

Non va dimenticato, però, che la partita è tutt’altro che chiusa. Il rinvio alla trattazione di merito significa che i ricorrenti potranno ancora far valere le proprie ragioni, e che l’esito finale della controversia resta incerto. Chi opera nel settore farebbe bene a seguire con attenzione i prossimi sviluppi, perché una eventuale pronuncia di merito potrebbe definire in modo più netto i confini entro cui i Comuni possono legittimamente intervenire sulla libertà di iniziativa economica nel comparto delle locazioni brevi.

Il contesto più ampio: la frammentazione normativa

La vicenda fiorentina si inserisce in un quadro nazionale sempre più complesso, dove il tema delle locazioni turistiche brevi è al centro del dibattito politico e giurisprudenziale. La mappa delle restrizioni comunali in Italia mostra un mosaico di interventi: città come Firenze, Venezia, Napoli e Verona hanno introdotto limiti e vincoli, mentre altre Regioni lavorano a discipline organiche e l’ANCI spinge per una legge nazionale che superi la frammentazione.

Firenze rappresenta un laboratorio particolarmente avanzato. Oltre al blocco delle nuove autorizzazioni, il Comune ha introdotto misure complementari, come il ristoro Imu per chi lascia le locazioni turistiche e si confronta con la questione della continuità dell’attività per chi opera in forma imprenditoriale, tema approfondito nell’analisi sulla soglia dei due appartamenti e il blocco del centro storico.

Cosa significa per host e property manager

Per chi gestisce appartamenti in locazione turistica a Firenze, la decisione del Tar Toscana ha implicazioni concrete. In primo luogo, il blocco alle nuove autorizzazioni nelle zone A3 e A4 resta pienamente in vigore: chi non ha ancora avviato l’attività in quelle aree non potrà farlo, almeno fino a una eventuale pronuncia di merito diversa. Le strutture già autorizzate, al contrario, non sono toccate dalle nuove limitazioni e possono continuare a operare.

In secondo luogo, la vicenda conferma una tendenza di fondo: il margine di manovra dei Comuni sulle locazioni turistiche si sta ampliando, e la giurisprudenza tende a riconoscere legittimi gli interventi fondati su dati e motivazioni di interesse generale. Per gli operatori, questo significa che la compliance e la capacità di adattarsi a un quadro normativo in evoluzione diventano fattori competitivi determinanti.

Per chi opera con più unità in forma imprenditoriale, le variabili da monitorare sono numerose: regolamenti comunali, obblighi fiscali, CIN, comunicazioni al SUAP e possibili nuove limitazioni territoriali. Affidarsi a una gestione professionale degli affitti brevi permette di restare aggiornati sulle evoluzioni normative e di pianificare con maggiore serenità, evitando sanzioni e interruzioni dell’attività. Le regole cambiano rapidamente e variano da città a città: contattaci per capire come posizionarti al meglio nel nuovo scenario normativo fiorentino e nazionale.