Affitti brevi a Scandicci: turismo +13%, il Comune prepara le regole

Il turismo cresce ovunque in Italia, ma a Scandicci corre più veloce della media nazionale. Lo certifica lo studio “Scandicci si misura”, commissionato dall’amministrazione comunale all’Istituto per la Ricerca Sociale (Irs) e presentato il 22 settembre 2026 nell’auditorium di piazzale della Resistenza. I numeri fotografano una realtà in piena trasformazione: le presenze turistiche salgono del 13% e gli arrivi del 9%, ma a guidare la corsa sono soprattutto gli affitti brevi, che rappresentano ormai la quasi totalità delle nuove strutture ricettive nate in città. Una crescita che la sindaca Claudia Sereni non vuole subire, ma governare: “interveniamo prima che sia tardi”, è il suo messaggio, con lo sguardo puntato sull’effetto-Firenze.

I numeri dello studio: Scandicci batte la media italiana

I dati diffusi dal Comune sono eloquenti. Nel 2024, rispetto al 2023, a Scandicci le presenze (le notti trascorse dai clienti negli esercizi ricettivi) sono aumentate del 13%, con 7.150 unità in più. Gli arrivi (i clienti che hanno effettuato il check-in) segnano un +9%, pari a 2.094 unità aggiuntive. Sono valori sensibilmente superiori al trend italiano, dove le presenze e gli arrivi sono cresciuti in media del 4%.

A trainare la domanda è soprattutto il turismo internazionale. Le presenze degli ospiti stranieri crescono del 16% e gli arrivi del 18% su base annua, a conferma che Scandicci non è più soltanto una porta d’accesso a Firenze, ma sta diventando una destinazione in sé, favorita dalla tramvia e dalla vicinanza al capoluogo toscano.

Il comparto extra-alberghiero vola: +23% di arrivi

Il baricentro della crescita si sta spostando dagli hotel alle strutture extra-alberghiere. Oggi gli esercizi alberghieri restano la prima scelta dei turisti (62% del totale), ma la quota dell’extra-alberghiero passa dal 33% al 38% tra il 2023 e il 2024. L’aumento degli arrivi è più marcato proprio in questo comparto: +23%, pari a 1.834 unità, contro il +2% degli alberghi (260 unità).

Il dato è ancora più netto sul fronte internazionale. Tra gli ospiti stranieri, gli arrivi nell’extra-alberghiero crescono del 29% (1.154 unità) e le presenze del 30% (+4.050 notti), mentre gli alberghi si fermano a un +2% negli arrivi (58 clienti) e addirittura a un -3% nelle presenze (-371). In altre parole, il turista che sceglie Scandicci oggi preferisce sempre più spesso un alloggio in affitto a un hotel tradizionale.

Affitti brevi: il 93% delle nuove strutture

Il numero che fotografa meglio il fenomeno è un altro. Tra il 2023 e il 2025, a Scandicci è stato creato il 70% delle strutture ricettive oggi presenti sul territorio. E nella maggior parte dei casi si tratta di “locazioni turistiche non imprenditoriali”, cioè di affitti brevi in senso stretto: solo nel 2025 rappresentano il 93% delle nuove strutture, con un incremento del 17% rispetto al 2023.

Va ricordata una distinzione tecnica che spesso sfugge: per “esercizi extra-alberghieri” si intendono campeggi, villaggi turistici, agriturismi, ostelli, B&B e altre forme imprenditoriali, mentre gli affitti brevi gestiti in forma non imprenditoriale sono una categoria a parte. Ed è proprio quest’ultima a fare la parte del leone, complice lo stop alle nuove aperture imposto in diverse zone di Firenze, compresa l’intera area Unesco.

L’effetto-Firenze e il timore di un boom incontrollato

È qui che la storia di Scandicci si intreccia con quella del capoluogo. Il blocco delle nuove licenze nel centro storico fiorentino ha spinto parte della domanda verso i comuni della cintura, e Scandicci — collegata al centro da una tramvia veloce — è il candidato naturale ad assorbire questa pressione. L’amministrazione comunale parla per ora di “fenomeno ampiamente sostenibile”, ma la sindaca Claudia Sereni non nasconde la preoccupazione che il quadro possa cambiare rapidamente.

“Tra il 2023 e il 2025 le strutture ricettive sono aumentate del 70%. Il quadro è quello di una nuova economia che è già tra noi, ma non lo è in maniera organizzata e strutturata”, ha spiegato Sereni. “Non dobbiamo aspettare che anche a Scandicci si creino squilibri tra la funzione residenziale e quella turistica: dobbiamo intervenire per tempo”. Un riferimento esplicito al caso Firenze, dove la crescita incontrollata degli affitti brevi ha preceduto l’introduzione di restrizioni severe.

Il patrimonio sfitto: 3.211 abitazioni vuote, il 14% del totale

La parte più interessante dello studio riguarda le case sfitte. La mappatura realizzata dall’Irs per conto del Comune ha censito 3.211 abitazioni vuote, pari al 14% del patrimonio abitativo comunale. I proprietari sono 3.734, per il 92% persone fisiche e per l’8% persone giuridiche; prevale la piccola proprietà, con il 56% degli immobili in comproprietà. La superficie complessiva delle abitazioni vuote è di 345.274 metri quadrati.

Un dato rilevante per chi opera nel settore: il 34% degli immobili sfitti (1.097 alloggi) ha una superficie compresa tra 96 e 150 metri quadrati, una dimensione che in molti casi potrebbe consentire interventi di frazionamento per aumentare l’offerta abitativa. Dal punto di vista territoriale, il 57% delle abitazioni sfitte è concentrato nella “Città compatta”, con il centro storico di Scandicci al 15,2%, seguito da Casellina (12,3%) e San Giusto-Le Bagnese (10,7%).

L’obiettivo dichiarato della sindaca è chiaro: fare in modo che almeno una parte di queste oltre 3.000 case oggi vuote non finisca sul circuito degli affitti brevi, ma torni a disposizione della residenza. “La questione casa è centrale”, ha sottolineato Sereni, aggiungendo che “non è il turismo il problema”, ma occorre “evitare che la trasformazione di una parte del patrimonio abitativo riduca ulteriormente le possibilità per chi cerca una casa in cui vivere”.

Cosa significa per host e property manager

La vicenda di Scandicci è un segnale importante per chi gestisce affitti brevi in Toscana e, più in generale, nelle cinture delle grandi città d’arte. Il messaggio di fondo è che la stagione della crescita “libera” sta lasciando il posto a una fase in cui i Comuni, anche quelli finora meno toccati dal fenomeno, iniziano a monitorare i dati e a preparare interventi normativi.

Per un host o un property manager, questo significa tre cose. La prima è monitorare con continuità le delibere comunali: ciò che oggi è un dibattito sul “governo della crescita” può trasformarsi in regole operative — soglie, limiti alle nuove aperture, obblighi di comunicazione — nel giro di pochi mesi. La seconda è investire in professionalità: in un contesto in cui le amministrazioni premiano la trasparenza e la qualità, chi opera in modo strutturato, con contratti chiari, adempimenti in regola e una gestione organizzata, è in una posizione migliore per dialogare con le istituzioni e restare sul mercato. La terza è diversificare: chi gestisce più proprietà in aree diverse riduce il rischio di trovarsi esposto a una singola stretta comunale.

Su questo fronte, automatizzare i processi di gestione e comunicazione consente di assorbire meglio l’aumento degli adempimenti senza moltiplicare le ore di lavoro. E per valutare come posizionare la propria attività in un mercato che cambia rapidamente, un confronto diretto con chi conosce il territorio può fare la differenza.

Un laboratorio per tutta la Città Metropolitana

C’è un ultimo aspetto che rende il caso Scandicci significativo oltre i suoi confini comunali. La sindaca Sereni ha esplicitamente inquadrato la questione in una dimensione metropolitana: “Sappiamo che Scandicci è parte integrante di una dimensione metropolitana, e proprio per questo dobbiamo affrontare questi fenomeni con una visione complessiva, muovendosi in sinergia con le altre amministrazioni del territorio”. L’auspicio è che le scelte adottate qui “possano essere di ispirazione anche per una politica di pianificazione che riguardi tutta la Città Metropolitana”.

In concreto, Scandicci potrebbe diventare il primo banco di prova di un approccio “preventivo” alla regolamentazione degli affitti brevi: non uno stop a posteriori, come è accaduto a Firenze, ma un intervento calibrato che cerca di far crescere turismo e residenza in equilibrio, valorizzando il patrimonio sfitto prima ancora che venga convertito. Per il settore extralberghiero toscano, è un esperimento da seguire con attenzione: se dovesse funzionare, potrebbe fare scuola in decine di comuni della cintura delle città d’arte italiane, da Padova a Bologna, da Torino a Napoli.

Per i gestori, il consiglio resta lo stesso: leggere i dati del proprio territorio, tenere aggiornata la documentazione e prepararsi a un dialogo costruttivo con le amministrazioni. La crescita degli affitti brevi in Italia non si ferma, ma cambia natura: da fenomeno spontaneo a settore sempre più regolato, dove chi arriva preparato ha un vantaggio competitivo reale.